'양도소득세'란 집이나 분양권, 골프회원권, 주식 등과 같이 재고자산 이외의 대통령령으로 정하는 기타재산의 소유권을 양도할 때 발생하는 양도소득에 대해 부과하는 조세인데요. 양도소득세는 부동산과 같은 자산을 매매할 때 꼭 알아두셔야 할 세금임에도 불구하고 여전히 많은 분들이 헷갈려하시는 세금이기도 합니다.

 

그래서! 오늘은 양도소득세에 대해 납세자분들이 세무상담을 받으셨던 사례에 대해서 알려드리도록 하겠습니다!!

 □ 일시적 2주택 비과세 요건은 어떻게 되나요? 

 

○ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간이 2년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 단 양도가액 9억 원을 초과하는 고가주택은 과세됩니다.

 

□ 일시적 2주택자가 기존주택 양도한 날 새로운 주택 구입 시 비과세 되나요?

 

○ 동일자에 다른 1주택을 취득하면서 기존 1주택을 양도한 경우에는 기존 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보는 것이므로 종전주택 양도일과 새로운 주택의 취득일이 동일한 경우에도 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

 

□ 미국에 거주하고 있는데 최근 영주권을 받았습니다. 

국내에 있는 주택을 양도하는 경우 비과세 받을 수 있나요?

 

○ 소득세법상 비거주자에 해당하는 경우에는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세는 적용되지 않습니다.

 

○ 다만, 양도당시 비거주자에 해당하는 경우에도 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우로서 출국일(현지이주의 경우 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날)현재 국내에 보유하던 1주택을 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에는 보유기간에 관계없이 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다. 

 

□ 임대주택을 소유한 경우 거주하는 주택을 비과세 받을 수 있는 방법이 있나요?

 

○ 장기임대주택과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택의 보유기간이 2년 이상이고, 거주기간이 2년 이상이면 거주주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

 

○ 장기임대주택(매입임대주택) 요건은 아래와 같습니다.

 - 사업자 등록(세무서)과 임대사업자 등록(지방자치단체)(이하 '사업자등록등'이라 함)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하고 있는 주택으로써 아래 요건을 충족한 임대주택

구분	가액	호수	임대기간
매입임대주택	임대개시일 당시 기준시가 6억 원 이하  (수도권 밖은 3억 원이하)*	1호 이상	5년 이상

 ※ 임대기간의 계산 시 사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봄

 * 2011년 10월 14일 전에 임대주택법 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 주택의 경우에는 취득당시 기준시가 6억 원 이하(수도권 밖은 3억 원 이하)

 

 - 이 경우 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 위 특례를 적용합니다

 

○ 추후 장기임대주택 요건을 충족하지 못한 경우에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준을 신고할 때 아래 ①에서 ②를 뺀 금액을 양도소득세로 납부하여야 합니다.

 ① 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액

 ② 거주주택 양도 당시 특례를 적용받아 납부한 세액

 

□ 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 1주택을 양도하는 경우 비과세 되나요?

 

○ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우로서 종전주택이 1세대 1주택 비과세요건(2년 이상 보유)을 갖춘 경우 비과세 가능합니다.

 

○ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 비과세 요건을 충족한 종전주택을 양도하는 경우로서 아래의 요건을 모두 갖춘 때에는 비과세혜택을 받으실 수 있습니다.

 - [도시 및 주거환경정비법]에 따른 주택재건축(재개발)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원(취학 · 근무상 형편 · 질병의 요양 등 부득이한 사유로 세대구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

 - 주택재건축(개발)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

 

□ 토지와 건물을 일괄 양도한 경우 각각의 양도가액은 어떻게 산정하나요?

 

○ 전 토지와 건물 등을 일괄 양도하여 그 가액 구분이 불분명할 때에는 안분계산을 합니다. 즉, 안분계산은 공급계약일 현재 기준시가에 따라 계산한 가액으로 안분하되, 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분합니다.

 

○ 한편, 토지와 건물 등의 양도가액이 구분기재 되었다 하더라도 그 구분기재된 양도가액이 임의기재이거나 정상적인 거래 등에 비추어 사실상 합당하다고 인정되지 아니한 경우에는 그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 안분계산하여 양도가액을 산정하는 것이며, 이에 해당되는지 여부는 관할세무서장이 사실 조사하여 판단하게 됩니다.

 

□ 양도자산(아파트)에 대한 매입 계약서를 분실하여 신고를 못 하고 있습니다. 

이 경우 취득가액의 산정은 어떻게 해야 하나요?

 

○ 취득 당시의 매매계약서의 분실, 미작성, 취득가액을 입증할 수 있는 증빙서류의 분실 등 여타의 사유로 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(취득가액)을 순차적으로 적용하는 것이며 일반적으로 매매사례가액, 감정가액이 없는 경우 환산가액으로 취득가액을 계산합니다. 이 경우 취득가액이 불분명한지 여부에 대하여는 관할세무서장이 조사 확인하여 인정하는 경우에 한합니다.

 

○ 즉, 취득당시 매매계약서를 분실하여 환산가액으로 취득가액을 신고한 경우에도 관할세무서장이 조사 · 확인하여 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 환산가액을 부인하고 실지거래가액으로 양도소득세를 경정할 수 있는 것이며, 환산취득가액 계산방법에 의하여 정당하게 취득가액을 계산하여 신고한 경우로서 관할세무서에서 실지 취득가액을 확인하지 못하는 경우에는 환산취득가액이 그대로 인정됩니다.

 

○ 환산가액에 의한 취득가액 산정방법은 아래와 같습니다.​​

<환산가액에 의한 취득가액 산정 방법>​​​

 ​​

 

* 한편, 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 필요경비는 개산공제액(취득당시 기준시가 × 3%)만 공제가 가능합니다.

 

□ 상속받은 토지를 상속개시일부터 6개월 이내에 양도하는 경우 양도소득세가 발생하나요?

 

○ 기상속받은 자산은 상속세 신고여부와 관계없이 상속개시일 현재 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 봅니다. 즉, 상속받은 부동산에 대하여 상속개시일 전후 6월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나 2 이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는 공매 · 경매 · 수용에 따른 공매 · 경매가액과 수용보상가액(이하 '매매가액 등'이라 함)이 있는 경우에는 시가에 해당하여 그 가액이 취득가액이 됩니다. 

 

○ 해당 재산에 대한 시가가 없는 경우에 한하여 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 매매사례가액[상속세 과세표준신고기한이내에 신고한 경우에 한하여 평가기준일 전 6월부터 신고일까지의 매매사례가액 시가포함]은 시가에 포함됩니다.

 

○ 위 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 보충적평가방법(기준시가)으로 평가하는 것입니다.

 

○ 다만, 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액(보증금 또는 담보대출금)이 있는 경우 그 채권액과 상속재산의 시가(시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가액)중 큰 금액이 상속재산의 평가액이 되고, 이 금액이 양도차익 산정 시 취득가액이 되는 것입니다.

 

○ 상속개시일 후 6개월 이내의 기간 중 상속받은 주택을 특수관계 없는 자에게 매매한 사실이 있다면 그 가액은 시가에 해당하는 가액이므로, 이러한 경우에는 양도가액과 취득가액이 동일하여 발생하는 양도차익이 없어 납부하여야 할 양도소득세가 없게 됩니다. 이 경우, 상속개시일 후 6개월 이내에 해당하는 가액인지 여부는 매매계약일을 기준으로 판단하는 것입니다.

 

□ 2주택자가 2014년 1월 1일 이후 1주택을 양도하는 경우 세율 적용은 어떻게 되나요?

 

○ 2014년 1월 1일 소득세법의 개정으로 2014년 1월 1일 이후 양도하는 주택에 대하여 다주택자에 대한 중과세가 폐지되었으며, 2년 미만 보유한 주택을 양도하는 경우에도 양도소득세 세율이 완화되었습니다.

 

○ 2014년 1월 1일 이후 양도하는 주택의 양도소득세 세율은 아래와 같습니다.

- 보유기간 1년 미만인 주택 또는 조합원입주권 : 40%

- 보유기간 1년 이상인 주택 또는 조합원입주권 : 아래 표 참조

 

과세	표준세율
1천200만 원 이하	과세표준의 6%
1천200만 원 초과 4천600만 원 이하	72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 15%)
4천600만 원 초과 8천800만 원 이하	582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 24%)
8천800만 원 초과 1억5천만 원 이하	1천590만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 35%)
1억5천만 원 초과	3천760만원+(1억5천만원을 초과하는 금액의 38%)

 

 

□ 상속받은 농지를 양도하는 경우 8년자경감면 경작기간 산정방법 및 장기보유특별공제 적용 가능한지요?

 

○ 8년 자경농지 경작기간 산정관련 

 - 상속받은 농지를 양도하는 경우 8년 자경농지의 경작기간을 계산할 때, 상속개시일로부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 피상속인의 경작기간을 합산하고, 상속개시일부터 3년이 지난 뒤에 양도하는 경우에는 상속인이 상속개시일 이후 1년 이상 계속하여 경작한 사실(재촌·자경)이 있는 경우에만 피상속인의 경작기간을 포함하여 자경기간을 산정합니다. 

 

○ 장기보유특별공제 적용관련

 - 토지를 소유하는 기간 중 사업용으로 사용한 기간이 아래의 1)~3) 중 어느 하나에 해당되는 경우에는 사업용 토지에 해당되는 것이고 아래 1)~3)의 어느 하나에도 해당되지 않는 경우에는 비사업용 토지에 해당되는 것이며, 사업용토지인 경우에 한하여 장기보유특별공제가 적용됩니다.

 

1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용  2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용  3) 보유기간 중 100분의 80 이상을 사업에 사용

 

○ 농지는 농지소유자가 재촌 · 자경하는 기간과 시지역 이상 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역 제외)에 해당하지 않는 기간을 사업용 토지로 보고, 그 외의 기간은 비사업용토지로 보아 위 1)~3)에 해당되는지 여부를 판단합니다.

 * 단, 도시지역 편입일로부터 소급하여 1년 이상 재촌 · 자경하던 농지의 경우에는 그 편입일로부터 2년까지는 사업용 기간으로 봅니다.

 

○ 한편, 농지소유자가 직접 재촌 · 자경하지 않았더라도 직계존속으로부터 상속받은 농지로서, 직계존속이 농지소재지와 같은 시, 군, 구 연접한 시, 군, 구 또는 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내에 있는 지역에 사실상 거주하면서 주민등록이 되어있고 8년 이상 자경한 농지를 해당 직계존속으로부터 상속받은 경우에는 비사업용 토지로 보지않습니다. 

 

○ 다만, 양도 당시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(녹지지역및 개발제한구역 제외) 안의 토지는 그러하지 않습니다. 또한, 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 농지는 사업용토지에 해당합니다.